TÜGEM Başkan Yardımcısı “Konut almak hayal oldu”

Haber: EDDA SÖNMEZ – Kamera: SADIK KARAKULOĞLU

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkan Yardımcısı Dr. Mustafa Koçak, “Son 1,5-2 yıl önce, o was a fiyatlarında ciddi bir dizi söz konusu oldu. Alım gücü düştü, kredi faiz oranları yükseldi ve insanların konut alamamaya başladı. Konut almak artık hayal oldu. Çünkü bugün ödeme kredileri de kredi musluklarını da tamamen kapatmış durumdalar. Seçimden sonra eğer bir güven ortamı yaratılmazsa, piyasanın daha da çıkmaza gireceğini düşünüyorum” dedi.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tahminlerine göre nisan ayı konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 35,6 azalarak 85 bin 652 oldu. Yabancılara yapılan konut satışları da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 60,3 azalışla 2 bin 557 olarak gerçekleşti.

TÜGEM Başkan Yardımcısı ve yüksek inşaat mühendisi Dr. Mustafa Koçak, ANKA Haber Ajansı’na ilişkin konut satışlarına yönelik değerlendirme yaptı. Konut satışları üzerindeki baskının sürdüğüne dikkat çeken Koçak, şunları söyledi:

“SON 1,5-2 YIL İÇERİSİNDE KONUT yöneticiNDA CİDDİ BİR ARTIŞ SÖZ KONUSU OLDU: Konut satışlarında son yapılan ciddi bir azalış söz konusu oldu. Nisan ayı gösterimi istinaden konutlarda bir önceki yılın nisan ayına göre yüzde 35’lik bir Azalma söz konuşması oldu. Tabii neden bu azalmalar oluyor, nereye gidecek? Biraz konuşmak lazım. Son dönemde son 1,5-2 yıl içinde konut fiyatlarında ciddi bir sahne söz konusu oldu. Alım gücü düştü, kredi faiz artışları yükselmeye başladı ve insanların konut alamamaya başladı. Devlet bankalarında düşük oranlı kredi verilmesi ama bankaya gitmenizde çok düşük bir limitle yani 250-300 bin lira gibi kredi tutarlarıyla ancak kredi kullanabiliyorsunuz. Bu da ciddi bir nakit paranın alınması zorunludur. İnsanlarda bu kadar nakit para olmaması için de satın almaya yönelemiyorlar.

CONUT ALMAK ARTIK HAYAL OLDU: Konut almak artık hayal oldu mu, bir nebze oldu diyebiliriz. Çünkü bugün ödeme kredileri de kredi musluklarını da tamamen kapatmış durumdalar. Hatta konferanslar okuyorum. Onaylanmış kredilerin bile geri çevrildiği senaryolar söz konusu. Bu ciddi bir durağanlığı getirecektir.

STOKLARDA DARALMA, YENİ YAPI RUHSAT BAŞVURUZUNDA AZALMA SÖZ KONUSU: Konut satışlarındaki düşüşte birçok etken var. Bir kere fiyatları çok yükseldi. Enflasyondan dolayı fiyatlar çok yükseldi. Bununla birlikte stoklarda bir dalgalanma söz konusu. Geçmiş yıllara bakış açımız zaman yapı ruhsatı başvurusu azalmayı azaltmalar söz konusu. Bu da yeni inşaatların değerlendirmesini gösteriyor. Tabii yeni inşaatın ödenmesinde, inşaat maliyetlerinin de etkisi var. Tabii stok az olduğu zaman, yeni yapı, yeni stoklar gelmediği zaman talep var, ihtiyaç var ve bu da istemez konut fiiyatlarının yukarı yönünde hareket ettiriyor. Bir de koruyucu şubat ölümü deprem oldu. Depremin ve kisiyle eski binalardan bir hareketlilik söz konusu olmaya başladı ama eski binada oturan insanlar yeni binadan ev alamayınca, maliyetleri o karşılamayınca ne yapıyorlar? Kiralığa yönelmeye göze. Bu da ciddi bir şekilde zaten artan kiraları daha da artar hale getirdi. Seçimin doğumunun açıklanması martın orta seçiminin 14 Mayıs olacağı açıklandı. Bu da tabii ki nisan olarak bir durağanlık dile getirdi. Mayıs ayında ben satışlarda daha bir yükseliş tahmini öngörüyorum.

MAYIS AYINDA SATIŞLARDA DAHA BİR DÜŞÜŞ OLACAĞINI ÖNGÖRÜYORUM: Seçimin doğumunun açıklanması martın orta seçiminin 14 Mayıs olacağı açıklandı. Bu da tabii ki nisan olarak bir durağanlık dile getirdi. Mayıs ayında ben satışlarda daha bir yükseliş tahmini öngörüyorum. Çünkü14 Mayıs’ta ilk turda bitmedi seçimler. 28 Mays’a Kaldı. Hâlâ beklentiler beklemeler devam ediyor. Seçimi bekleyelim diye. O yüzden mayısın yaşadığı çok fazla bir hareketlilik söz konusu olmuyor. Oh bitinceye kadar da olmayacak. Kredilerinin sonuçları, kredi faizlerinde yükselmeyle birlikte insanların artık kredili ev alması zaten imkansız hale geldi.

EN BÜYÜK SEBEP BELİRSİZ BİR PİYASANIN OLMASI: Peki neden bunlar oldu? Aslında en büyük yapısının olması, belirsiz bir piyasanın olması. Onların girmenin nereye gideceği, doların nereye gideceği, hatta herkesin bir hayalsü var ya birlilik yok ortada. Yani dolar artacak diyoruz ama ne kadar artacağıyla ilgili çok farklı beklentiler var. Bunun dışında konut fiyatlarının nereye gideceği çok belirsiz. Para, belirsizliği sevmez. O gizemli ortamlardan kaçmaya çalışır. Şu ve a bankaların da aslında kredi musluklarını kısması, paranın bırakılması ayrı bir problem ama sonuçları in buyyük probleminde. Çünkü bankaların geçmişte yaptıkları kredilerden çok ciddi zararlar aldıklarını düşünüyorum. Çünkü düşük oranlı yani o dönemki faiz oranlarının çok altında kaldı. Daha yüksek enjeksiyonlar oldu. O yüzden şu ve a böyle bir bakıma gidildi.

SEÇİMDEN SONRA EĞER BİR GÜVEN ORTAMI YARATILMAZSA PİYASA DAHA DA ÇIKMAZA GİRECEK: Gelecekte yapıldığında, 28 Mayıs’tan sonra seçim nasıl ilerleyen bir bilemiyoruz ama seçimden sonra eğer bir güven ortamı yaratılmazsa ben piyasasının daha da çıkmaza gireceğini düşünüyorum. İktisatta bi kuralı vardır. Talep düşerse fiyat düşer. Şu an talep ciddi derecede düşmüş durumda ama fiyat düşmüyor. Düşmeyecek de. Çünkü iktisattaki bu kural Ceteris Paribus dediğimiz buttün şartı sabitken, buttün şartı sabitken bu geçerlidir ancak hükümlerin hiçbiri sabit değildir. Çok fazla değişken var, çok fazla görülen durum var. O yüzden talep düşse dahi fiyatların sadece görece yani fiiyat sahne hızının düşmesini bekliyorum. Ancak fiiyatlarda düşüş gelecek dönemde de gerçekleşmeyecek. Bu nereye tabii kadar gidecek? Önümüzde göreceğiz. İnsanlar konut alamıyorlar ancak kiradalar. Kira fiiyatlarının birlikteliğiyle birlikte mülk sahibi kiracı arasında problemler yaşıyorlar. Kirada da kaymıyorlar. Almak da zorundalar. Ancak böyle bir şu ve bir kıkırdama var. Gelecek bu donemde ne olacak hep birlikte gorecegiz.

YABANCIYA SATIŞLARDA CİDDİ BİR AZALMA SÖZ KONUSU: Ya bancıya satışlarda da ciddi bir azalma söz konusu. Tabii burada da yine incelemelerden bi tanesini tüketin. Doların da yükseliyor olması. Çünkü yurt dışından gelen yatırımcı dolar olarak hesap yapan ve doların değişken olması, yükseliyor olması burada bir yapılar yapılar. Geçen nisan çevresinde yapılan satışlar arasında yabancıların satışını, oran yüzde 3. Bu geçen yıllara baktığımız zaman yüzde 6, 7 hatta yüzde 10’a bile çıktığı dönemler olmuştu. Şu ve yüzde 3’e geriledi. Yaklaşık olarak 2 bin 500 yabancıya satış gerçekleşti. Burada ilk sarayı tabii ki yine son bir yılda olduğu gibi bir savaşta Rusya yer alıyor. Rusların da en çok tercih ettiği il Antalya. O yüzden Antalya şu ve bir yabancıya satışta başı dikkat çekiyor. Rusya’nın arkasından İran geliyor. İran 370’lerde. Geçtiğimiz yıllarda İranlılara yapılan satışlar binin üzerindeydi. Ruslara yapılan satışlar da yine 1000’lerin, bin 500’lerin üzerineydi. Ancak satışlarda ciddi bir alma söz konusu oldu. Gelecekte yapılan yabancıya satışlarda da düşüş bekliyoruz. Bu satışın beklediği tarihler az olarak izlemeye devam edecek. Ancak, doların dolar kurunun biraz daha sabitlenmesiyle birlikte yabancı piyasa talebi de artabilir.

SURİYELİLER ŞİRKET KURARAK MÜLK ALIYORLAR: Suriyeliler şirketi kurarak mülkler yer alıyor. O yüzden onunla ilgili bir istatistik yok. Nisan ayında yabancıya en çok satış Antalya’da gerçekleşti. Bu da tabii Rus kuşlarının yatırımlarından dolayı oldu. Antalya’dan sonra İstanbul’da ikinci en çok satış yapıldı. Üçüncü sırada da Mersin olarak açıklandı. Mersin’in temel nedeni Akdeniz ve Antalya’ya yönelik fiiyatların biraz daha düşük olması. Yabancıları yine tercih ettiği illerden bir tanesini kuşlar gibi Ruslar daha güneyde çok sevmediği tercih ederken İranlılar biraz daha İstanbul Bursa, Yalova’yı tercih ediyor. Arap Yarımadası’ndan gelenler biraz dahaden, kuzey kıtalardan gelenler biraz daha güneyden tercih ediyorlar.”