TÜGEM Başkan Yardımcısı “Ev almak hayaldi”

Makale Başlığı: EDDA SÖNMEZ – Kamera: SADIK KARAKULOĞLU

Önde Gelen Emlakçılar Derneği (TÜGEM) Başkan Yardımcısı Dr. Mustafa Koçak, “Son 2,5-2 yıldır konut fiyatlarında ciddi artış var. Alım gücü düştü, kredi faizleri yükseldi, insanlar konut alamazlar. Ev almak artık moda oldu” dedi. çünkü bugün itibariyle bankalar hem kredi hem de kredi musluklarını kapattılar.Seçim sonrası güven ortamı oluşmaz ise piyasa daha da katılaşır diye düşünüyorum.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre nisan ayında konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 35,6 azalarak 85 bin 652 oldu. Yabancıya konut satışı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 60,3 azaldı önceki yıl ve 2000 557 olarak gerçekleşti.

TÜGEM Başkan Yardımcısı ve İnşaat Yüksek Mühendisi Dr. Konut satışları, ANKA Haber Ajansı için Mustafa Koçak tarafından değerlendirildi. Konut satışları üzerindeki baskının devam ettiğine dikkat çeken Koçzak, şunları kaydetti:

“Son iki buçuk yılda konut fiyatlarında ciddi bir artış oldu: Son dönemde konut satışlarında ciddi düşüş yaşandı. Nisan ayı verilerine göre konut stokunda bir önceki yılın nisan ayına göre yüzde 35’lik düşüş yaşandı. Tabi bu indirimler niye, nereye gidecek? Bunun hakkında biraz konuşmamız gerekiyor. Son zamanlarda konut fiyatlarında son 1,5-2 yılda ciddi bir artış var. Alım gücü düştü, kredi faizleri yükselmeye başladı ve insanlar konut alamamaya başladı. Devlet bankalarında düşük faizli krediler veriliyor ama bankaya gittiğinizde sadece 250-300 bin lira gibi çok düşük limitli kredi kullanabiliyorsunuz. Bu ciddi para gerektirir. İnsanlar bu kadar nakit paraya sahip olmadığı için satın alamazlar.

Ev almak artık bir hayal: Ev almak artık bir hayal olmaktan çıkıp bir nevi hayal haline geldi diyebiliriz. Çünkü bugün itibariyle bankalar hem kredi hem de kredi musluklarını tamamen kapatmış durumda. Haberlerde bile okudum. Onaylanan kredilerin reddedildiği senaryolar vardır. Bu ciddi bir durgunluğa yol açacaktır.

Stok Eksikliği, Yeni Yapı Ruhsatı Başvurusunda İndirim: Konut satışlarının düşmesine neden olan birçok faktör var. Fiyat yükseldiğinde. Enflasyon nedeniyle fiyatlar çok yükseldi. Ancak stoklarda düşüş var. Geçen yılki verilere baktığımızda yapı ruhsatı başvuru sayılarında azalma var. Bu da yeni inşaatların azaldığını gösteriyor. Tabii ki inşaat maliyetleri de yeni inşaatlardaki düşüşü etkiliyor. Tabii stok düştüğünde yeni yapı talebi oluyor, yeni stok gelmeyince ihtiyaç oluyor ve bu da ister istemez konut fiyatlarını yukarı çekiyor. Ve bildiğiniz gibi Şubat ayında bir deprem oldu. Depremin de etkisiyle eski binalarda bir hareketlenme oldu ama eski binada oturanlar yeni binadan ev alamayınca bu maliyetlere katlanmayınca ne yaptılar? Kiralamaya yönelmeye başladılar. Bu da zaten artan kiraların artmasına neden oldu. Mart ayı ortalarında seçimlerin 14 Mayıs’ta yapılacağı açıklandı. Bu da tabii ki Nisan ayında bir düşüşe neden oldu. Mayıs ayında satışlarda daha fazla düşüş bekliyorum.

Mayıs ayında satışlarda daha fazla düşüş bekliyorum: Mart ayı ortalarında seçimlerin 14 Mayıs’ta yapılacağı açıklandı. Bu da tabii ki Nisan ayında bir düşüşe neden oldu. Mayıs ayında satışlarda daha fazla düşüş bekliyorum. Çünkü seçim 14 Mayıs’ta ilk turda bitmedi. 28 Mayıs. Ancak beklenti devam ediyor. seçimleri beklemek. Bu nedenle Mayıs ayında pek bir hareketlilik yok. Ay sonuna kadar olmayacak. Kredilerin kapanması ve kredi faizlerinin hızla artmasıyla birlikte artık insanların krediyle ev alması imkansız hale geldi.

En büyük sebep bilinmeyen bir pazar: Peki bu neden oldu? Aslında bunun en büyük sebebi belirsizlik, belirsiz bir piyasa. Enflasyonun nereye gideceğine, doların nereye gideceğine dair herkesin bir öngörüsü var evet ama kesinlik yok. Yani doların yükseleceğini söylüyoruz ama ne kadar yükseleceğine dair çok farklı beklentiler var. Bunun dışında konut fiyatlarının nereye gideceği tam olarak belli değil. Para belirsizliği sevmez. Bu nedenle belirsiz ortamlardan kaçmaya çalışır. Bankaların zaten kredi musluklarını geri çevirmesi ve fon sıkıntısı şimdilik ayrı bir konu ama en büyük sorun belirsizlik. Çünkü bankaların geçmiş dönemlerde verdikleri kredilerden çok büyük zararlara uğradığına inanıyorum. Çünkü düşük faiz oranları yani o zamanki faiz oranları enflasyon oranının çok altındaydı. Daha yüksek enflasyon vardı. O yüzden artık bu kısıtlama getirildi.

Seçim sonrası güven ortamı oluşmaz ise piyasa şunlarla da karşı karşıya kalır: Önümüzdeki dönemde 28 Mayıs’tan sonra seçimler nasıl biter bilemiyoruz ama seçim sonrası güven ortamı oluşmaz ise piyasanın daha da durgunlaşacağına inanıyorum. Ekonomide bir kural vardır. Talep düşerse fiyat düşer. Şu anda talep ciddi şekilde düşüyor ama fiyat düşmüyor. düşmeyeceksin Çünkü Ceteris Paribus dediğimiz bu ekonomi kuralı, tüm koşulların durağan olduğu, tüm koşulların sabit olduğu ancak hiçbir koşulun sabit olmadığı durumlarda geçerlidir. Pek çok değişken ve pek çok etkili durum vardır. Bu nedenle, talep düşse bile fiyatların yalnızca orantılı olarak, yani fiyat artış oranında düşmesini beklerim. Ancak önümüzdeki dönemde fiyatlarda bir düşüş yaşanmayacak. Bu nereye kadar gidecek? Geleceği göreceğiz. İnsanlar konut alamıyor ama kiralıyor. Kira fiyatlarının artmasıyla birlikte ev sahibi ile kiracı arasında sorunlar yaşanıyor. Kirada kalmıyorlar. Ayrıca satın almak zorundalar. Ama böyle bir anda bir yakalama var. Bu önümüzdeki süreçte neler olacağını göreceğiz.

Yurtdışı satışlarda ciddi düşüş: Yabancıya satışlarda da ciddi düşüş var. Tabii burada yine faktörlerden biri belirsizlik. Dolar da yükseliyor. Çünkü dışarıdan gelen yatırımcılar dolara güveniyor ve doların dalgalı ve yükseliyor olması burada belirsizlik yaratıyor. Geçen nisan ayında yapılan satışlar arasında yabancıya satış oranı yüzde 3’tü. Daha önceki yıllara baktığımızda yüzde 6,7 hatta yüzde 10’lara çıktığı dönemler oldu. Şimdi yüzde 3’e düştü. 2.500’e yakın yabancıya satış yapıldı. Tabii savaşın da etkisiyle geçen yıl olduğu gibi burada da ilk sarayı Rusya işgal ediyor. Antalya, Rusların gözde şehridir. Bu nedenle Antalya şu anda yabancıya satışta başı çekiyor. Rusya’dan sonra İran geliyor. Yetmişli yıllarda İran. Geçtiğimiz yıllarda İranlılara yapılan satışlar bini aştı. Ruslara yapılan satışlar da 1000 ve 1500’ün üzerinde gerçekleşti. Bu satışlarda ciddi düşüş yaşandı. Önümüzdeki dönemde yabancıya satışlarda düşüş bekliyoruz. Bu satışlar önümüzdeki çeyreklerde düşmeye devam edecek. Bununla birlikte, piyasa netliği ve dolar-dolar istikrarı ile dış talep artabilir.

Suriyeliler şirket kurarak gayrimenkul alıyor: Suriyeliler şirket kurarak gayrimenkul alıyorlar. Bu yüzden onunla ilgili herhangi bir istatistiğe sahip değiliz. Nisan ayında yabancıya en fazla satış Antalya’da gerçekleşti. Bu tabii ki Rus vatandaşlarının yatırımlarından kaynaklanıyordu. İstanbul, Antalya’dan sonra en çok satılan ikinci şehir. Mersin üçüncü sırada açıklandı. Mersin’de olmasının nedeni fiyatların Akdeniz ve Antalya’ya göre biraz daha düşük olmasıdır. Dediğim gibi yabancıların tercih ettiği şehirlerden biri, Ruslar daha çok güney bölgelerini, İranlılar ise İstanbul, Bursa ve biraz daha Yalova’yı tercih ediyor. Arap Yarımadası’ndan gelenler biraz kuzeyi, kuzey ülkelerinden gelenler biraz güneyi tercih ediyor.